上海這些區域，降價也賣不掉房子
去年下半年以來，上海房東們最大困擾就是，自家的房子根本賣不掉。
最近這半年，不少房東朋友已經吃到了“流通性緊張”的虧，自家的房子連個看房客的影子都沒有。
甚至部分板塊，連降價都沒有客戶上門，打破了樓市“沒有賣不掉的價格”這條鐵律。
暴跌，至少還是賣的掉；
賣不掉，就只剩紙面價值了。
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到底爲什麼，我家的房子就失去了流通性呢？
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01
說起讓房東焦頭爛額賣不掉的板塊，泗涇絕對算的上是頭一號。
泗涇可以說是外溢板塊中的三好學生，各方面條件都比較優秀。
比鄰的9號線上遊貫穿着多個CBD和產業區，從泗涇出道之初，就源源不斷的給板塊輸血。
金地給板塊搞了個學校還不錯，三湘和保利的商場，以及發達的商鋪業態，讓泗涇一直十分有煙火氣。
幾年以來成片的商品房又緊鄰強地鐵線路，泗涇自身小環境配套也比較齊全，算是外環外比較不錯的板塊了。
憑藉着這些優勢，在漲幅層面，泗涇甚至幹翻了熱門中的熱門大虹橋徐涇，漲幅十分亮眼。
但是市場下行以來，泗涇就一下子被幹翻了。
板塊內的二手房嚴重滯銷，很多粉絲反饋，自家的的房子掛了半年都無人問津。
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一個月斷斷續續來的幾組客戶，大多連出價都沒出就消失了，復訪遙遙無期。
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這就很奇怪了，爲什麼一個漲幅優秀，界面優秀，配套優秀的板塊，房子這麼難出手？
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02
如果只有自己家房子出不掉，還可以在裝修，中介管理上找找原因。
一整個板塊房子都難賣，背後原因一定是這裡的供需關係出了大問題。
供應問題不難理解，比較顯而易見的一個原因就是板塊有新房的入市。
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市場上客戶就那麼多，新房入市搶了二手房的購買力。
像泗涇就是一個持續不斷有新房入市的板塊，新房價格也比較便宜，影響肯定持續存在。
而且新房的衝擊作用不僅僅出現在泗涇這種剛需板塊，改善或者豪宅一樣會受到不小的影響。
比如楊浦的新房衝擊了浦東內環的二手市場，聯洋、花木、洋涇都受到了不同程度的影響。
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閔行近郊部分過去兩年也上市了不少項目，莘莊和周圍幾個板塊的二手房成交也受到了不小的衝擊。
南翔也是如此，板塊自身有頂流新房，上游還有桃浦的供應分流高端購買力。
當然桃浦衝普陀其他板塊衝的更厲害，早在半年前我寫萬里板塊分析的時候，萬里的二手房就有些賣不動了。
豪宅市場更小，今年入市的豪宅井噴，大家可以觀望一下短期內的豪宅走勢，沒準就會有些不錯的撿漏機會出來。
當然新房都是週期性的入市，在一定時間內衝擊二手。
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像市區的房子還好，等到井噴的供應結束，二手房的成交量價都會回升。
但是像泗涇這樣的板塊就會面對另外一個問題：
由於自身板塊產品結構帶來的供應踩踏問題。
南泗涇加上北泗涇大把的商品房社區，各個社區品質肯定有些差距，但是產品結構、戶型、總價段的差距真的不太大。
現在這種下行市場，你的房子可能整個板塊有三十個競品房源，買家挑來挑去大概率只會去性價比最高的前幾套。
人家看都沒看，你的房子自然賣不掉。
這種供應的踩踏不僅僅是泗涇一家，同樣適用於一些動遷飯、老公房片區。
比如佘北大居、世博板塊的老房子，也是因爲成片的社區大多是類似的品質和戶型，賣的時候競爭激烈，自然房子就不好出手。
具體的板塊分析，感興趣的朋友可以去找小助理要一下舊文。
順便提一句，如何讓自家的房子賣的時候看起來有性價比，對應的自然是要有合理的定價、賣相上的包裝，同樣也包括對於中介的溝通和管理，最後的談價也十分關鍵。
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篇幅有限，感興趣的朋友可以小助理聯繫我們交流。
03
滯銷板塊從供應層面來看，大多就是以上兩個問題，外部有新房，內部有競品踩踏。
但是有這樣的問題的板塊很多，並非每個板塊的房子都無人問津。
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比如古美，人家也是純居住社區，也受到了新房市場的衝擊，價格跌了一些，但是成交量還是可以的。
萬源城尚郡、朗郡這些標杆，價格上受的衝擊都不算大。
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當然你要是拿萬源城E1的低價成交來說事，那我也沒轍，只能說祝你用那個價格買到萬源城御溪。
量價表現不錯的還有不少，比如大寧，或者最近市場相對火熱的古北。
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大家吐槽的唐鎮也算結合了供應側兩大缺點，但是很可惜，成交價還是比較堅挺，讓各位看跌的朋友失望了。
這種條件下，看一個板塊爲什麼賣不掉，就一定要分析板塊的購買力來源，也就是“需”的層面。
購買力流向，我現在更喜歡用另一套說法去講：
我一個購房者，爲什麼把你這個板塊的房子當成我的目的地。
可能是我從小在這裡長大，或者我一直在這裡生活，我就是要買在這，這可以說是地段情節。
可能是你房子品質好，社區環境好，我現在住的地段或者房子品質不如你，因此我改善一定要改善到你這裡。
也可能是很直觀的因素，我工作在旁邊，我就近選擇；
或者就是我有一筆錢，全上海都可以買，綜合比較下，你的一些特質比較出衆，因此我選擇了定居在這。
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這些原因，就對應着不同的購買力來源；
佔的越多，板塊的支撐就越強。
04
以古美板塊爲例，我的客戶大概包含幾類：
1、漕河涇、徐家彙產業中心帶來的產業客戶。
2、徐匯居民的後花園，賣掉老房子很容易在古美改善進商品房。
3、閔行的天花板，西南片區居民改善的目的地。
4、板塊內部自有成熟的置換鏈條，從動遷到商品，商品小戶型到萬源城大戶型。
這些梳理出來，你大概就知道爲什麼古美這樣的板塊，即便是供應受到了衝擊仍然有成交，房子還賣得掉。
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因爲人家的購買力是東邊不亮西邊亮，供需關係沒有那麼脆弱。
那泗涇房子爲什麼賣不掉？
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前文提過，泗涇是一個純外溢板塊，泗涇的客戶來源非常明確，泗涇的客戶來自於市區買過來的剛需客戶。
這種單線職稱是非常脆弱的體系，一旦市場發生變故，上游客戶被攔住了，板塊就斷了糧食。
泗涇和九亭差不多，早期定位都是吸納來到上海的外地人，屬於早期的滬漂社區。
這地方一直帶着一股子漂泊者的氣息，缺乏歸宿感。
很多人租房在這，買房會選擇離開；
買房在這，換房也不太會同區置換。
當然，北九亭相對來說發展的比較好，近些年通過人口的置換，多多少少已經能吸收一些下游弱勢區域的客戶，改善到九亭。
不過，大家對泗涇的認知恐怕還沒到北九亭這個層次，很少有人說會改善到泗涇，也就是幾乎沒人把他當作改善的目的地。
地緣居民這地方也幾乎沒有，泗涇古鎮並不是購買力的源泉；
新凱城和佘北的居民賣掉後，大概率也是離開這裡，畢竟很多業主本就不成長在這裡。
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上行市場時，泗涇這種地方肯定漲的厲害，9號線是強產業鏈，上游板塊價格全漲，甚至領漲。
購買力擠壓出來，到這裡，房價自然節節攀升，成交量也十分可觀。
下行市場，上游降價了，購買力被攔在上游。
那些全市選的客戶眼中，泗涇的二手房競爭力，在外環一圈來看並不算頂級。
這種情況下，房子自然就難賣了。
結語
泗涇的樓市站位，目前還一直處於剛需首套的這麼一個位置，沒有真正的接入置換鏈條。
樓市的站位很重要，如果一直處於置換鏈條的底層，一方面房價很難繼續突破，另一方面，即便房價到位了可能也會跌下來。
比如總有朋友問江橋和南翔的對比，其實就很鮮明。
不談產業發展等問題，只看樓市的站位。
江橋在樓市的站位不是很明確，沒有明確的上下游置換鏈條，也沒有很好的城市界面，很難成爲一個改善的目的地；
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反觀南翔，雖然南翔樓市很慘，但是南翔是能吸收嘉定內部的改善購買力，自身的配置也是相當不錯。
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稍微拉長週期來看，南翔肯定會再次崛起。
篇幅有限，很多板塊沒有提及，具體的買房問題歡迎聯繫我們溝通。
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